كل ما يجب معرفته حول ضريبة القيمة المضافة على العقار السكني والتجاري في دبي

الثلاثاء 06 مارس 2018
دبي - مينا هيرالد:

أوضح تقرير صادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي  بعنوان "ضريبة القيمة المضافة في السوق العقاري" العديد من الإجراءات الخاصة بمعامة ضريبة القيمة المضافة للقطاع العقاري بما في ذلك العقار السكني والتجاري والأراضي الفضاء.

 

  • ضريبة القيمة المضافة على العقار السكني

أوضح التقريرالذي نشرته صحيفة "الخليج" الإماراتية أن نسبة الصفر تطبق على التوريد الأول للعقارات السكنية، والذي يتم خلال 3 سنوات من تاريخ انتهاء بنائها، سواء التوريد بالبيع أو التأجير، كاملة أو مجزأة.

وأشار التقرير إلى أن القطاع العقاري خاضع لضريبة ال5% حسب أربعة أجزاء وهي، حسب نسب التوريد، والتصنيف، ونوع التوريد، إضافة إلى التوريد بوساطة وكيل.

فيما يتعلق بنسب التوريد فهي تنقسم إلى أربعة أجزاء، جزء معفى من الضريبة، وجزء خاضع لمعدل ضريبة صفر% (التوريد الصفري)، وثالث خاضع لمعدل ضريبة 5%، إلى جانب التوريد العكسي، استرداد المسكن الجديد أو التصدير.

أما حسب التصنيف، فتفرض الضريبة حسب الأرض والعقار والنشاطات العقارية، أما بشأن نوع التوريد فينقسم إلى بندين، الأول: توريد السلع ويشتمل على بيع العقار وحق التصرف والتأجير، والثاني: توريد الخدمات، ويتضمن النشاطات العقارية كالوساطة والإدارة وغيرها، والتوريد المختلط ويقصد به التطوير العقاري. أما رابعاً، فيقصد به أن التوريد بوساطة وكيل يتصرف باسم الموكل ونيابة عنه يعتبر من الموكل ولصالحه (الوكيل الضريبي، الممثل الضريبي).

 

التوريدات حسب التصنيف

وتعتبر الأرض الفضاء، معفاة من الضريبة عند البيع، بشرط أن لا يكونَ مقاماً عليها مبانٍ مكتملة، أو مكتملة جزئياً، أو أي أشغال هندسية مدنية. أما أرض التطوير العقاري فإذا تم تسجيلها لغايات التطوير، وتم تصنيف المشروع بأنه قد تم بدء الأعمال الإنشائية فلن تعرف كأرض فضاء في حالة التصرف بها.

وتعفى المباني السكنية من الضريبة من خلال البيع أو التأجير، وتطبق نسبة الصفر على التوريد الأول، الذي يتم خلال 3 سنوات من تاريخ انتهاء بنائها، سواء التوريد بالبيع أو التأجير كاملة أو مجزأة.

وتشمل نسبة الصفر مباني الجهات الخيرية إذا استخدمت بشكل محدد من قبل الجهة الخيرية للنشاط المعتمد لها. أما شروط المباني التجارية المحولة إلى سكنية ف 3 سنوات، وعدم استخدامها سابقاً كمبنى سكني ل5 سنوات.

ويعرف المبنى السكني بأنه أي مبنى أو جزء منه يشغل أو يتوقع أن يشغله شخص كمحل سكنه الرئيسي، ومساكن الطلاب والعمال، ومساكن القوات المسلحة وقوى الأمن، ودور المسنين ورعاية الأيتام.

ويعتبر المبنى سكنياً حتى لو استخدم جزء منه كمكتب أو مكان للعمل من قبل شاغليه، أو تضمن المبنى مواقف سيارات أو خدمات مشتركة تشكل جزءاً من المبنى السكني.

ويتحقق الإعفاء الضريبي لإيجار المبنى السكني في 3 حالات هي: أولاً: مدة عقد الإيجار أكثر من 6 أشهر من دون النظر لأي تمديد يتم على العقد إذا كان أقل من ذلك، وثانياً: المستأجر الحاصل على بطاقة هوية من هيئة الإمارات للهوية. وثالثاً: يتم تجاهل أي حق لأي طرف في إنهاء عقد الإيجار مبكراً.

ولا يعتبر المبنى سكنياً في أربع حالات هي: أولاً: أي مكان ليس مبنىً ثابتاً في الأرض يمكن نقله أو إتلافه. وثانياً: الفنادق والمستشفيات وما في حكمها. وثالثاً: الشقق الفندقية التي تقدم خدمات، إضافة إلى الإقامة. ورابعاً: أي مبنى تم تشييده بشكل غير قانوني، أي يكون غير مرخص كمبنى سكني من الجهة المختصة.

 

العقارات الخاضعة

وبالنسبة للعقارات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (في التوريدات الأخرى)، في الإيجار: كل الإيجار باستثناء ما ورد في الأراضي الفضاء والمباني السكنية. وفي حالة البيع: كل العقارات غير المؤجرة، وغير المرخص عليها أعمال. وإذا كانت تشمل المحلات التجارية، المكاتب التجارية، الفنادق، الشقق الفندقية المرخصة. والتي تشمل البيع الجاهز، اتفاقية البيع على الخريطة، حق الانتفاع، الإيجار طويل الأمد.

ويشتمل التوريد الضريبي للعقارات ضمن فئة توريد السلع، نقل الملكية بالبيع أو البيع المؤجل أو الإيجارة المنتهية بالتملك، ونقل ملكية العقار (السلعة) بصورة قصرية بموجب قانون نافذ، والتصرف بالعقار: أي تمكين الشخص المورد له من التصرف بها كمالك، ونص العقد على نقل الملكية أو قصد نقل ملكيتها في المستقبل. ويعتبر التوريد مركباً إذا شمل عنصرين أو أكثر مرتبطين بشكل وثيق، وليس من الممكن أو الطبيعي تجزئته حسب شروط اللائحة التنفيذية، وبناء عليه لا يفرض المورد كلفة منفصلة لمكونات التوريد، وأن لا يتغير السعر المستحق من المتلقي في حالة شراء مكون واحد، وأن يتم توريد جميع المكونات من قبل نفس المورد.

الأعمال العقارية

وتعتبر الأعمال العقارية الخاضعة للضريبة: الخدمات العقارية عدا توريد السلع (الأرض والعقار)، والنشاطات العقارية وتشمل التطوير العقاري، الوساطة، الإدارة، خدمات التعهيد، وتطبق ضريبة الأعمال الاعتيادية مع استرداد ضرائب الأعمال، ولا ينطبق إعفاء تصدير الخدمات على الخدمات العقارية.

أما التزامات الأعمال الخاضعة للضريبة، فهي الأعمال المسجلة والمرخصة لغايات الضريبة والملزمة بإعداد وتقييم الإقرار الضريبي، وفرض ضريبة القيمة المضافة على توريداتها وتحديد نوع التوريد وتحصيلها من المتعاملين معها، أو لديها القدرة على استرداد الضرائب التي قامت بسدادها المرتبطة بأعمالها، وتلك الملزمة بمسك مجموعة سجلات ومجموعة دفترية تتيح للهيئة التحقق من صحة معاملاتها حسب القوانين.

ومنها أيضاً إدراج رقم التسجيل الضريبي الخاص به على كل إخطار أو إقرار أو الفواتير وأي مستند متعلق بالضريبة، والتصريح وتوريد الضريبة المحصلة إلى الهيئة العامة للضريبة، والامتثال الكامل لنظام الضريبة المضافة، وتلتزم جهات الترخيص الحكومية بإخطار الهيئة عند منحها لأي ترخيص.

 

  • ضريبة القيمة المضافة على العقار التجاري

أوضح التقرير أن بيع العقارات التجارية على الخريطة خاضع لنسبة ضريبة القيمة المضافة وتسترد فيه ضريبة المدخلات، فيما يكون العقار التجاري الجاهز معفياً من الضريبة في حال كان مؤجراً بشكل جزئي أو بالكامل. كما أن ضريبة المخرجات تساوي 5% من قيمة المخرجات الخاضعة للضريبة (باستثناء الصفرية). وأوضح التقرير أن الضريبة تستحق عن أية فترة ضريبية بما يساوي مجموع المخرجات الواجب دفعها مخصوماً منها مجموع ضريبة المدخلات القابلة للاسترداد خلال نفس الفترة.

وبحسب تقرير دائرة الأملاك والأراضي بدبي فإن المدخلات القابلة للاسترداد هي المدفوعة من الخاضع للضريبة والتي استخدمت أو يقصد استخدامها في كل مما يلي :
 

المخرجات الخاضعة للضريبة

  • السلع المستوردة من الدول المطبقة للضريبة ومقصدها النهائي في الدولة مع تقديم إثبات دفع الضريبة في تلك الدولة.
  • تأجير المبنى السكني يتم استرداد ضريبة المدخلات بالكامل عند البناء أو الشراء أو التحويل (الحق في الاسترداد خلال 3 سنوات).
  • تفرض ضريبة القيمة المضافة في كل مراحل التوريد (بناء_ بيع أو تأجير).
  • التوريد المعفي من الضريبة: الأرض الفضاء، المبنى السكني المعفى، لا تسترد ضريبة المدخلات الخاصة بها.
  • البيع على الخريطة خاضع لنسبة 5% وتسترد فيه ضريبة المدخلات.

 

الشروط

وأوضح التقرير أنه يشترط لاسترداد المدخلات للفترة الضريبية الأولى للتسجيل ما يلي:

  • استلام الخاضع للضريبة الفاتورة الضريبية المتضمنة تفاصيل التوريد حسب المرسوم.
  • قيام الخاضع للضريبة بسداد ضريبة المدخلات أو جزء منها (قيل 6 أشهر من التاريخ المتفق عليه للسداد).
  • تسترد الضريبة في كل فترة ضريبية أو لاحقة لها.
  • الخدمات الترفيهية للموظفين أو العملاء أو المالكين أو المستثمرين المحتملين.
  • شراء مركبات يسمح باستخدامها لأغراض شخصية (برية مهيأة لنقل 10 أشخاص أو أقل).

 

الديون المعدومة

يتم تخفيض قيمة ضريبة المخرجات للفترة عن توريد سابق لديون تم إعدامها بالشروط التالية:

  • تم توريد السلع وسداد ضريبتها.
  • تم شطب الدين كلياً أو جزئياً.
  • انقضاء أكثر من 6 أشهر على التوريد.
  • إبلاغ المستلم والمتلقي بالتوريد الذي تم شطبه.
  • على المستلم والمتلقي تخفيض ضريبة المدخلات بالقيمة.
  • استلام السلع أو الخدمة من المستلم أو المتلقي.
  • عدم سداد المقابل كلياً أو جزئياً.

 

كيفية احتساب الضريبة

ولفت التقرير إلى شروط العمل بنظام الأصول الرأسمالية (أصول الأعمال) ضمن كيفية احتساب ضريبة القيمة المضافة، وتشمل:

  • قيمة الأصل 5 ملايين درهم غير شامل للضريبة.
  • عمر العقار 120 شهراً للمباني أو أي جزء منها.
  • عمر الأصل 60 شهراً عدا المباني.
  • تقبل الدفعات المرحلية للأصل إذا كانت لشراء أو تشييد المبنى، أعمال الترميم والتجديد بدون انقطاع في تواريخ تنفيذ هذه الأعمال.
  • شراء أو بناء أو تركيب أجزءا غير منقولة بشكل منفصل بغرض التجميع.
  • الاحتفاظ بسجلات منتظمة للأصول الرأسمالية.
  • يتم التوريد خلال 10 سنوات للمباني، و5 سنوات لبقية الأصول.

 

ضريبة المدخلات

وفيما يتعلق بالمسكن الجديد، أشار التقرير إلى أنه يستطيع كل من يمتلك أرضاً أو يقتنيها بنى عليها مسكناً خاصاً أن يسترد ضريبة المدخلات بالشروط التالية:

  • الشخص الطبيعي من مواطني الدولة.
  • مبنى حديث البناء سيستخدم حصراً للشخص أو لعائلته.
  • يستخدم للسكن الخاص فقط.
  • يتم طلب الرد خلال 6 أشهر من تاريخ البناء حسب شهادة الجهة المختصة.
  • حسب النموذج المعتمد من الهيئة.
  • تشمل النفقات القابلة للاسترداد خدمات المقاول والمهندسين وأية خدمات ضرورية لإنجاز البناء وموارد البناء.
  • لا تشمل الأثاث والأجهزة الكهربائية ما عدا الثابتة.

 

وكانت الهيئة الاتحادية للضرائب قد أوضحت سابقاً معاملة ضريبة القيمة المضافة للقطاع العقاري بما يشمل العقار السكني والتجاري . كما تم تحديد خدمات إدارة المرافق والعقارات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في الإمارات

           

إقرأ أيضا