في ظل تباطؤ معدل انخفاض القيم الشرائية للعقارات على مستوى دولة الإمارات خلال الربع الأول من عام 2018، تشير التقارير إلى أن بعض مطوّري المنازل الفاخرة يستشعرون حالة تراجع السوق إلى أدنى نقطة له، لذلك يسرعون في إنجاز مشاريعهم الجديدة، وذلك وفقاً لشركة "كلاتونز" الرائدة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية.
وقال فيصل دوراني رئيس قسم الأبحاث بشركة كلاتونز: " يبدو أن عام 2018 سيكون عاماً أفضل للاقتصاد الإماراتي ككل، إذ يتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.6٪ بعد معدل نمو منخفض على مدى سبع سنوات وصل إلى 1.7 ٪ خلال العام الماضي. ومن المتوقع أن يساهم ذلك في دعم معدلات أكثر استقراراً لتوفير الوظائف وزيادة معدلات الانفاق من قبل الحكومة في ظل تزايد معدلات الثقة. وبعد إعلان أدنوك في نهاية العام الماضي عن إنفاق 400 مليار درهم على مدى السنوات الخمس المقبلة لتعزيز النمو، نتوقع رؤية المزيد من إعلانات مشاريع البنية التحتية هذا العام مع تحرك الحكومة لتعزيز النمو الاقتصادي."
سوق العقارات السكنية
ويشير تقرير توقعات كلاتونز لسوق العقارات في أبوظبي لعام 2018 إلى أن سوق المبيعات بإمارة أبوظبي يشهد تطورات إيجابية، حيث يبدو أن فئة العقارات الفاخرة أظهرت بعض علامات الاستقرار. وعلى سبيل المثال، لم تشهد الفيلات المطلّة على البحر في جزيرة السعديات، والتي لا تزال أغلى نوع من العقارات السكنية في العاصمة ويبلغ سعر القدم المربع فيها 1,700 درهم، أي تحرك في الأسعار لفترة ربعين متتاليين.
وقال إدوارد كارنيجي، مدير مكتب كلاتونز في أبوظبي: "من المنتظر أن يساهم هذا التوجه في جذب المشترين مرة أخرى إلى السوق، خاصة وأننا نشعر بأنّ الاستقرار سيستمر على الأرجح. في الواقع، لاحظنا زيادة طفيفة في الطلب من جانب المشترين الإماراتيين بشكل رئيسي ممّن يبحثون عن منازل ثانية، أو يرغبون بتوسيع محفظة الاستثمار العقاري من خلال الشراء لغرض التأجير في جزيرة السعديات. ومن اللافت، أنه من بين 13 منطقة فرعية نرصدها في أبوظبي، شهدت الفيلات المطلّة على البحر في جزيرة السعديات أكبر تصحيح للأسعار منذ عام 2015، حيث انخفضت الأسعار بمعدل 26.1٪."
انخفضت الإيجارات في مناطق الاستثمار العقاري السكنية بأبوظبي بنسبة 2.3٪ خلال الربع الأول من عام 2018، بعد الانخفاض بنسبة 4.3٪ في الربع الأخير من عام 2017. وبعد التغيير الأخير أصبحت الإيجارات أقل بنسبة 11.5٪ عن الفترة الزمنية نفسها من العام الماضي.
وفقاً لتقرير شركة كلاتنونز، يعكس انخفاض الإيجارات في المدينة الضعف المستمر في مستويات الطلب العامة. ولا تزال حالة الحذر تسيطر على المستأجرين أيضاً، بسبب احتمالات فقدان الوظائف، وارتفاع تكاليف المعيشة المرتبط بفرض ضريبة القيمة المضافة وتصاعد مستويات التضخم، الأمر الذي ترك العديد من ميزانيات الأسر تحت ضغط هائل.
وأضاف كارنيجي: "نتيجة للظروف التي يمر بها السوق، يتفاوض المستأجرون عند تجديد العقد للحصول على تخفيضات، وفي ظل عدم ظهور أي إشارات لحدوث انفراجات، فليس من المفاجئ أن يقبل أصحاب العقارات أسعار أقل لتلبية توقعات المستأجرين، كما أنهم على استعداد لقبول دفعات الإيجار بعدد أكبر من الشيكات، بالإضافة إلى عدد من الإمتيازات الأخرى مثل إلغاء العمولة، وخصم مبالغ من إجمالي مستحق الإيجار"
ويشير تقرير شركة كلاتونز إلى أن سوق العقارات السكنية لديه القدرة على البدء في الاستقرار بحلول نهاية عام 2018، ولكن حتى ذلك الحين من المتوقع أن يستمر حدوث المزيد من التراجع.
وأضاف دوراني قائلاً: "ستنتج الانخفاضات الإضافية عن ارتفاع مستويات تسليم العقارات الجديدة في مواقع مثل جزيرة "ياس" و"شاطئ الراحة" من قبل شركة الدار، مما سيحد من فرص تعافي السوق بشكل أسرع. نتوقع انخفاض بنسبة 5٪ إلى 7٪ لكل من الإيجارات والقيم الشرائية للعقارات خلال عام 2018 على أقصى تقدير، حيث من المحتمل أن تظل معدلات العرض والطلب غير متوافقة لبعض الوقت. الأمر الإيجابي هو أننا نرى ارتفاع في طلبات التأجير من قبل بعض الشركات سعياً منهم للحصول على عروض أفضل، بالإضافة إلى توفير مقار عمل من نوعية أفضل لموظفيها، مع تحقيق وفورات في التكاليف أيضاً.
سوق مكاتب العمل
ويشير تقرير شركة كلاتونز إلى أن سوق مكاتب العمل في العاصمة لا يزال يواجه ضغوطات متمثلة في قيام الشركات بتقليص أو دمج عملياتها؛ وهو التوجه الذي بدأ منذ أكثر من عامين. وفي حين حافظت الإيجارات في مباني المكاتب الرئيسية في المدينة على ثباتها خلال الربع الأول من العام، ما زلنا نشهد إتمام صفقات بأسعار إيجار أقل من معدلات الإيجار المطلوبة من أصحاب العقارات في العديد من الحالات. أما في المباني من الفئة الثانية والثالثة، فقد انخفضت المعدلات بما يصل إلى 30٪ إلى 50٪ خلال الفترة نفسها.
وأضاف كارنيجي قائلاً: "شاهدنا في بعض الحالات انخفاض الإيجارات في المباني من الفئة الثالثة إلى نفس مستوى إيجارات المستودعات. هذه الانخفاضات الكبيرة لا تعكس بالضرورة ظروف السوق بدقة، وهي نتيجة لامتناع أصحاب العقارات عن تخفيض الإيجار لفترات طويلة قبل أن يضطروا إلى إجراء تعديلات كبيرة على الإيجارات حين يصل السوق إلى أدنى المستويات.
ونشهد عدداً من الحالات التي أصبح فيها أصحاب العقارات الآن على استعداد أيضاً لتغطية رسوم الوكالة. ويعد ذلك تغيراً هائلاً في سلوك أصحاب العقارات حيث أن ما يصل إلى 60٪ أو 70٪ من الملاك يرغبون الآن بالقيام بذلك، بالمقارنة مع امتناع أي منهم عن القيام بذلك قبل عدة أعوام. علاوة على ذلك، يوجد الكثيرون منهم ممن هم مستعدون أيضاً لتقديم المزيد من الميزات كتوفير مواقف السيارات وعقود الإيجار لفترات أقصر مع زيادة المرونة في عقود الإيجار.
إجمالاً، تأتي توقعات تقرير كلاتونز على المدى المتوسط أكثر تفاؤلاً، حيث يتوقع أن يؤدي ارتفاع الإنفاق في القطاع العام إلى تعزيز نمو الناتج المحلي الإجمالي، وهذا بدوره سيساعد في عودة مستويات أقوى للطلب لدى المستأجرين. ومع ذلك، فإنّ ذلك لن يتحقق فعلياً قبل 9 إلى 12 شهراً على الأقل. وإلى أن يقترب السوق من تلك المرحلة، من المرجح أن تشهد الإيجارات انخفاضات إضافية بنسبة تتراوح بين 5٪ و 10٪ في المتوسط، ونتوقع أن يستمر النشاط مدعوماً لميل الشركات للإنتقال، وهو ما نشهده الأن بعد عامين من الهدوء الشديد. في نفس الوقت، نرى الشركات من كل من القطاعين المصرفي، والحكومي يختبرون ويستكشفون السوق بهدف الاستفادة من الأسعار المنخفضة، وهو ما ينذر بحالة تراجع جديد في مستويات السوق إلى أدنى نقطة له.
