أعلنت اليوم، شركة الاتحاد العقارية ش م ع ("الاتحاد العقارية" أو "الشركة")، إحدى أبرز المطورين العقاريين في دولة الإمارات العربية المتحدة، عن نتائجها المالية للربع الثاني من العام 2017.
بعد إجراء مراجعة محاسبية معمقة، وعملاً بما يتناسب مع المصلحة العليا طويلة الأمد للشركة، قرر مجلس الإدارة شركة "الاتحاد العقارية"، تجنيب مخصصات يصل مجموعها إلى 2.8 مليار درهم إماراتي، وتم تبليغ هذا القرار إلى كل من الجهات التنظيمية ومساهمي الشركة. وتعكس تلك المخصصات، المقاربة الرشيدة للمخاطر، التي يعتمدها مجلس الإدارة الجديد وطريقة تعامله مع المعايير المحاسبية الخاصة بإجمالي المساحة الطابقية غير المبنية. وقد أدت تلك المخصصات إلى خسائر صافية بقيمة 2.3 مليار درهم إماراتي للثلاثة أشهر المنتهية في 30 يونيو 2017.
معلقاً على النتائج والمخصصات التي تم اتخاذها، قال ناصر بطي عمير بن يوسف، رئيس مجلس إدارة الاتحاد العقارية، والذي تولى رئاسة مجلس الإدارة في شهر مايو 2017، بعد تغيير مجلس الإدارة السابق: "تعد الاتحاد العقارية إحدى أبرز الشركات الإماراتية، وقد اكتسبت سمعتها ومكانتها الراسخة في السوق بفضل جودة مشاريعها التطويرية وأدائها المميز على امتداد محفظة أعمالها. إن الإجراءات التي قمنا باتخاذها خلال هذا الربع تتماشى مع حمايتنا لقيمة العلامة التجارية للاتحاد العقارية وإرثها الطويل الذي نفتخر به، وقد قررنا لمرة واحدة ونهائية معالجة الإجراءات المحاسبية غير النظامية التي قامت بها الإدارة السابقة. ونحن واثقون بأن المشاريع التطويرية التي نخطط لها هذا العام، سوف تجعلنا نستعيد بسرعة القيمة المعروفة للشركة وتضعنا من جديد على سكة النمو المتواصل والطويل الأمد".
وتتعلق تلك المخصصات بأربع مسائل منفصلة تشمل ما يلي :
إعادة التحقق من 503 مليون درهم إماراتي من الأرباح الواردة في البيانات المالية النهائية للعام 2015
بعد تعيين مجلس إدارة جديد وقيادة جديدة لشركة "الاتحاد العقارية" في شهر مايو من العام 2017، تم إطلاق تحقيقات معمقة حول الممارسات المحاسبية التي شهدتها الشركة منذ العام 2013. ومن ضمن هذا المسار وبدءاً من شهر أغسطس 2017، تم الشروع بإجراء تحقيقات خارجية استقصائية. تناولت التحقيقات مدى قانونية أرباح القيمة العادلة التي وصلت قيمتها إلى 503 مليون درهم إماراتي، والعائدة إلى إجمالي المساحة الطابقية غير المبنية الخاصة بقطعة أرض ضمن منطقة "موتور سيتي"، التي تولت "الاتحاد العقارية" مهام المطور الرئيسي لها. وقد تم إدراج تلك الأرباح ضمن البيانات المالية المدققة للشركة للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2015.
إن قطعة الأرض تلك، التي تضمنت بناءً فندقياً غير مكتمل، قد تم بيعها إلى مطور عقاري آخر في العام 2013، ولم يجر إدراجها ضمن النتائج المالية المدققة للشركة للعام 2013. وفي العام 2014، قامت إدارة "الاتحاد العقارية" بإعادة تقييم محفظة الأراضي الخاصة بالشركة وإجمالي المساحة الطابقية المتوفرة، ووصلت إلى خلاصة أنها ما تزال تحتفظ بحقوق على مساحة تقارب 156 ألف متر مربع ( 1.68 مليون قدم مربع) من إجمالي المساحة الطابقية غير المبنية. وفي العام 2015، وافق مجلس إدارة "الاتحاد العقارية" على إدراج 503 مليون درهم إماراتي من أرباح القيمة العادلة، ضمن النتائج المالية المدققة للعام 2015. في حينها، كانت ملكية كافة إجمالي المساحة الطابقية من قطعة الأرض موضوع نزاع لم يتم البت به.
إن التقرير الأولي للتحقيقات الاستقصائية الخارجية قد خلص إلى أنه يتوجب عكس القيمة العادلة للأرباح الخاصة بإجمالي المساحة الطابقية غير المبنية، نظراً إلى كونها ما تزال تحتسب بشكل خاطئ كجزء من موجودات "الاتحاد العقارية". كذلك كشف التقرير أن معلومات مهمة لم يتم التصريح عنها بشكل كامل أمام المدققين الخارجيين الذين تولوا التصديق على حسابات الشركة للعام 2015. وكنتيجة للتقرير الأولي الخارجي والتحقيقات الناتجة عنه، سيقوم مجلس إدارة "الاتحاد العقارية" بإعادة التحقق من النتاج المالية للعام 2015، بغرض إظهار التعامل السليم مع مسألة الـ 503 مليون درهم إماراتي. وسوف يتم الإعلان عن النتائج النهائية للتحقيقات الاستقصائية فور اكتمالها.
الخسائر في تقييم العقارات الاستثمارية
على إثر التقييم النصف سنوي الأخير الذي أجرته شركة "فاليوسترات" الاستشارية، وهي شركة مسجلة مستقلة متخصصة في مجال تقييم الأصول، تم خفض معدل سعر القدم المربع لمحفظة الشركة من الأراضي، مما نتج عنه خسائر في القيمة العادلة دعت بالشركة إلى تجنيب مخصصات بلغت قيمتها 1.2 مليار درهم إماراتي.
ومن خلال تبني تقنيات تقييم معتمدة في القطاع، والاستناد إلى المعيار الدولي لإعداد التقارير الدولية (IFRS) في قياس القيمة العادلة، توصلت شركة التقييم المستقلة إلى أن القيمة العادلة لأصول الشركة الاستثمارية هي 3,608 مليون درهم إماراتي كما في 30 يونيو،2017. وتبعاً لذلك، واستناداً إلى التقييم السابق، فقد تم تحديد خسارة في القيمة العادلة بلغت 2,032 مليون درهم إماراتي تم تضمينها في بيان الأرباح والخسائر الأولي المكثف والمجمع (في 30 يونيو 2016 بلغت الزيادة في القيمة العادلة 166 مليون درهم).
ويأتي هذا التقييم في ضوء التوقعات بحصول زيادة معتبرة في المعروض من مساحات الأراضي الجديدة المخصصة للتطوير في عموم المنطقة التي تقع فيها معظم محفظة الشركة من الأراضي، هذا إلى جانب المساحات غير المطورة من الأراضي الواقعة في المجمعات السكنية المنتشرة في هذه المناطق. علاوة على ذلك، فإن زيادة عدد المشاريع العقارية في المنطقة الواقعة ضمن وحول محفظة الأراضي التابعة لشركة "الاتحاد العقارية"، والتي قاربت على الوصول إلى مرحلة الاستكمال والتسليم ودخول السوق العقارية المخصصة للمستخدمين النهائيين، ستسهم في زيادة المنافسة في السوق، مفضية إلى المزيد من الانخفاض في أسعار العقارات المكتملة والأراضي غير المطورة على السواء. ونتيجة لذلك، فإن المخاطر المتعلقة بهوامش أرباح التطوير العقاري مرشحة للارتفاع عند شراء الأراضي مقارنة بالعام 2016. وقد أسهمت هذه العوامل جميعها في انخفاض معدل القيمة العادلة لمحفظة الأراضي التابعة لشركة "الاتحاد العقارية".
وقام مجلس إدارة شركة "الاتحاد العقارية" بمراجعة الفرضيات والمنهجيات التي استندت إليها شركة التقييم المستقلة والمسجلة في الوصول إلى هذه النتيجة، واستقر رأي المجلس على كفاية وحصافة الفرضيات ومنهجيات التقييم المتبعة كما في تاريخ إصدار التقرير.
الخسائر في إجمالي المساحة الطابقية:
كما في 1 يناير 2017، بلغ إجمالي المساحة الطابقية المخصصة للتطوير والتي تمتلكها الشركة في مشروع "موتور سيتي" نحو 14 مليون قدم مربع. وفي ظل التوقعات بحصول زيادة معتبرة في المعروض من مساحات الأراضي الجديدة المخصصة للتطوير، ضمن وحول المنطقة التي تقع فيها معظم محفظة الشركة من الأراضي خلال الأشهر الستة المنتهية في 30 يونيو 2017، قامت الشركة بتعيين شركة طرف ثالث استشارية مستقلة بهدف مراجعة وإعداد خطة تطوير رئيسية شاملة ومحدثة لمشروع "موتور سيتي". وتضمنت التوصيات التي قدمتها الشركة الاستشارية إلى "الاتحاد العقارية" بأنها قد لاتتمكن من تطوير سوى 12 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة الطابقية الموجودة، وأنه في حال أرادت الاستفادة من المساحة المتبقية والبالغة 2 مليون قدم مربع، سيتوجب عليها الحصول على موافقات تنظيمية منفصلة.
وعلى إثرهذه التوصيات، قام مجلس الإدارة بحذف قيمة المساحة الإضافية البالغة 2 مليون قدم مربع من قيمة إجمالي المساحة الطابقية كما في 30 يونيو، 2017. وتبعاً لذلك، فقد سجلت الشركة خسارة في القيمة العادلة بمبلغ 690 مليون درهم إماراتي تم تضمينها في بيان الأرباح والخسائر الأولي المكثف والمجمع للفترة ذاتها من العام.
تقليص حجم شركة "ثيرمو":
قامت "الاتحاد العقارية" بتجنيب مخصصات بقيمة 196 مليون درهم لها علاقة بتقليص حجم شركة "ثيرمو" التابعة لها، والعاملة في مجال المقاولات. وقام مجلس الإدارة بمساعدة محامين مستقلين بتجنيب هذه المخصصات التي ستغطي العمل قيد الإنجاز، والذمم المتعلقة ببعض العقود والحجوزات، إضافة إلى المطالبات المستقبلية المحتملة من سندات ضمان التنفيذ وضمانات المشاريع.
وقامت شركة "كي بي أم جي" بعملية تدقيق كاملة لتجنيب المخصصات، والإفصاح عنها للجهات التنظيمية ومساهمي الشركة.
