أصدرت استيكو، شركة الخدمات العقارية الأضخم في دولة الإمارات العربية المتحدة، تقرير سوق العقارات في الدولة للربع الثالث من 2018. ويلقي التقرير الضوء على اتجاهات السوق الرئيسية والمشاريع الكبرى في كل من دبي، وأبوظبي، والعين، والمناطق الشمالية، ويقدم نظرة عامة حول الفترة المتبقية من العام وأوائل عام 2019.
نظرة على سوق دبي
سجلت المناطق التي تشهد نسبة مرتفعة من تسليم الوحدات السكنية، والتي تحتوي على المشاريع التي تقع داخل المدينة أو في أطرافها، الانخفاض الأعلى في أسعار الإيجار وارتفاعاً ملحوظاً في نسبة التبديل.
كما تواصل أسعار إيجار الفلل والشقق مسارها التنازلي الذي لوحظ على مدار الفترات الماضية، حيث انخفضت بنسبة 3% للفلل و2% للشقق منذ الربع الثاني من عام 2018، في حين كان الانخفاض في أسعار بيع الوحدات السكنية بنسبة 4%. وفي الوقت نفسه انخفضت أسعار إيجار المكاتب بنسبة 5% على مدار الأشهر الثلاثة الأخيرة عقب فترة من الاستقرار النسبي، وذلك نتيجة لزيادة العرض ومحدودية الطلب.
وتوقع جون ستيفينز، المدير التنفيذي لشركة استيكو، أن تتعرض أسعار الإيجار من جميع الفئات لمزيد من الضغوط خلال هذا العام، ويُرجح أن يستمر هذا المسار التنازلي إلى أوائل عام 2019".
نظرة على سوق أبوظبي
في أبوظبي، انخفضت أسعار إيجار الشقق بمتوسط 3% منذ نهاية الربع الثاني لعام 2018، وسجلت الوحدات المتوسطة والمنخفضة الجودة النسبة الأعلى في معدل الانخفاض. وسلكت أسعار إيجار الفلل مساراً مماثلاً بانخفاض ربع سنوي أقل حدة بنسبة 1%.
وشهدت أسعار بيع الشقق المكتملة انخفاضاَ هامشياً بنسبة 1% خلال الربع الثالث من عام 2018، ويُعزى ذلك في المقام الأول إلى الإقبال المحدود على الوحدات المكتملة المتوفرة، مما أدى إلى انخفاض حجم المعاملات. رغم ذلك، شهدت العقارات غير المكتملة، والمكتملة حديثاً أوضاعاً أفضل، اذ لا تزال مرغوبة أكثر من غيرها.
ولايزال الإقبال على المساحات المكتبية محدوداً. ورغم انخفاض متوسط أسعار الإيجار بنسبة 1% على مدار الأشهر الثلاثة الماضية، إلا أن بعض المباني التجارية المتوسطة أو المنخفضة الجودة قد سجلت انخفاضات سنوية ملحوظة وصلت إلى 10%.
وخلال حديثه حول توقعات سوق أبوظبي، قال جون ستيفينز: "استمر انخفاض الإيجارات السكنية على مدار الربع الثالث نظراً لتوفر العرض الجديد وانخفاض مستويات الطلب، الأمر الذي يعود بشكل عام إلى التوقعات بتراجع في السوق بشكل عام. وأدت هذه الظروف إلى ارتفاع عدد الوحدات الشاغرة، على الأخص في المباني بمواصفات منخفضة الجودة".
وفي العين، نتج عن الضعف العام في نشاط السوق ثبات نسبي في أسعار الإيجار في الربع الثالث لعام 2018 لمعظم فئات الأصول، في حين بلغت الانخفاضات السنوية في الإيجارات حوالي 6% في الشقق، و5% في المكاتب والمتاجر. وفي هذه الأثناء، سجلت أسعار إيجار الفلل انخفاضاً هامشياً بنسبة 2% على مدار الربع الثالث.
نظرة على سوق المناطق الشمالية
أما عن المناطق الشمالية، فقد أظهر التقرير انخفاضا "متوسطاً" في أسعار إيجار الشقق بنسبة 4% منذ الربع الثاني، وسجلت كل من رأس الخيمة وعجمان الانخفاض الأعلى اذ بلغ 6%، وتبعتهما الشارقة والفجيرة بنسبة 3%، بينما شهدت الأسعار في أم القيوين انخفاضاً هامشياً بنسبة 1%. وفي الشارقة، واصلت أسعار إيجار المكاتب اتجاهها المتراجع بانخفاضات فصلية وسنوية تبلغ 3% و8% توالياً على خلفية انخفاض الطلب.
وعلق جون ستيفنز على ذلك بالقول: "منذ فترة وشركات التطوير العقاري، على الأخص في الشارقة، تشارك بيانات حول عمليات إطلاق مشاريع جديدة، وتقارير مرحلية وتحديثات باستكمال المشاريع رغم توقعات السوق المستقرة. ونظراً لظهور المجمعات السكنية المتكاملة ومشاريع التطوير واسعة النطاق، بدأت المخاوف حول سيناريو العرض الفائض المحتمل في المستقبل في الظهور".
الاتجاه السائد في سوق دبي
بوجه عام، شهد السوق تأخراً في تسليم بعض المشاريع ويرجع ذلك بشكل أساسي إلى تباطؤ استكمال المشاريع وعدم التزام بعض المطورين بالجداول الزمنية المعلنة سابقا. لذا، لن تسلم جميع الوحدات التي سبق توقع اكتمالها في الربع الثاني من 2018، بل خلال عام 2019على أقرب حد. وقد ازدادت قائمة المشاريع الجديدة في دبي خلال الربع الثالث لعام 2018 لتضم 3850 شقة و570 فيلا وتاونهاوس، ليتجاوز بذلك الإجمالي لهذا العام حتى الآن 12000 وحدة سكنية.
كما رحبّ القطاع العقاري ببدء مبادرات جديدة، مثل مخططات الاستئجار بغرض التملك والتمويل الجماعي. وعن هذا الموضوع، قال جون ستيفينز: "نعتقد أن هذه التطورات لديها القدرة على استيعاب جزء من الطلب المكبوت من المستخدمين أو الذين يشترون للمرة الأولى".
الاتجاه السائد في السوق عامة
تلخيصاً للتوقعات العامة لوضع سوق العقارات في دولة الإمارات، قال جون ستيفينز: "لقد لاحظنا أنماطاً سلوكية عديدة بين السكان، مثل تقليص حجم الوحدات المستأجرة، والسعي للعقارات التي تقدم القيمة مقابل المال والانتقال إلى المناطق الأقل تطويرا". من ناحية أخرى، لاحظنا أيضاً استغلال العديد من المستأجرين للانخفاض المتواصل في أسعار الإيجار وانتهاز هذه الفرصة للترقية إلى وحدات أضخم بمواصفات أعلى جودة في مناطق أخرى".
